O prazo para entrega do Imposto de Renda 2021 vai até 31 de maio e boa parte da população ainda não entregou sua declaração. Entre os motivos do atraso no envio, estão as dúvidas recorrentes no momento de preencher o documento. 

Entre elas, a incerteza do preenchimento correto da compra ou venda de um imóvel é muito comum, visto que não basta incluir a ação na declaração. Para ajudá-lo nesse momento, vamos indicar o que você deve fazer na declaração do Imposto de Renda 2021, principalmente se você precisa informar a compra ou venda de um imóvel. Acompanhe!

Como declarar a venda de imóvel?

A venda de um imóvel deve ser preenchida no Imposto de Renda 2021 de Pessoa Física, no programa Ganhos de Capital (Gcap). Desse modo, é possível verificar se houve ganho na transação e quanto deverá ser recolhido de imposto de renda sobre o ganho de capital.

O ganho de capital é o lucro obtido. No ganho de capital pela venda de imóvel, ele deve ser feito quando o imóvel foi vendido por um valor maior do que o valor da compra. É sobre o valor de diferença entre compra e venda que será aplicada a alíquota correta que deve ser paga à Receita Federal. Contudo, algumas transações são isentas, como:

• Quando se tratar de alienação de imóvel adquirido até 1969;
• Alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, como proprietário individual, em condomínio ou em comunhão ou como usufrutuário, do único bem imóvel que o titular possua, desde que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, alienação de outro imóvel a qualquer título, tributada ou não.

A apuração do dos ganhos de capital está sujeita para operações como:

• Alienação a qualquer título, tais como as realizadas por compra/venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, doação, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, e contratos afins, que importem em transmissão de bens e direitos;
• Transferência de direito de propriedade de bens por valor superior àquele pelo qual constavam na declaração de rendimento do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou do ex-convivente, na hipótese de dissolução da sociedade conjugal ou da união estável.

Ganho de capital tributável

A tributação do ganho de capital no Imposto de Renda 2021 referente à venda de imóvel é a diferença positiva entre o valor de alienação e o respectivo valor de aquisição atualizado monetariamente até 31/12/1995, assim como:

• O valor de transferência dos bens ou direitos entregues para integralização de capital e o respectivo valor constante em declaração de Ajuste Anual;
• O valor de mercado atribuído na transferência do direito de propriedade a um herdeiro se legatários, na sucessão causa mortis, a donatários, inclusive em adiantamento da legítima, ou a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade conjugal ou da união estável e o valor constante na Declaração de Ajuste Anual do de cujus, doador, ex-cônjuge, ou ex-convivente que os tenha transferido.

Exclusão da tributação

Já na exclusão da tributação do ganho de capital está a indenização da terra nua por desapropriação para fins de reforma agrária, indenização paga na desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social. 

Da mesma forma, é excluído na alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, do único bem imóvel que o titular possua individualmente, em condomínio ou em comunhão ou como usufrutuário, independentemente de se tratar de terreno, terra nua, casa ou apartamento, ser residencial, comercial ou de lazer, e estar localizado em zona urbana ou rural, desde que não tenha efetuado alienação de outro imóvel, a qualquer título, tributada ou não, nos últimos cinco anos.

Como calcular o valor do ganho de capital na venda do imóvel

O imposto segue atualmente uma tabela progressiva de ganho de capital. A alíquota a ser paga deve se adequar ao valor de lucro do proprietário na venda. A porcentagem de lucro segue a seguinte forma: se o imóvel tiver valor de até R$ 5.000.000,00, a alíquota paga será de 15% do valor. Dessa forma, as alíquotas serão de:

• 15% sobre a parcela dos ganhos até R$ 5.000.000,00;
• 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00;
• 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000.00;
• 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00.

O responsável pelo pagamento do imposto deverá ser:

• Alienante, quando residir no Brasil;
• Adquirente, residente no Brasil, quando o alienante for Pessoa Física ou Jurídica não-residente;
• Procurador, quando o adquirente for residente ou domiciliado no exterior, caso o alienante for não-residente no país;
• Inventariante, em nome do espólio, no caso de transferência causa mortis.

Como é feito o pagamento do imposto

O prazo para o pagamento deverá ser até o último dia útil do mês subsequente àquele em que o ganho ou parcela houver sido recebido, caso o alienador seja residente no Brasil. Se o alienante não for residente no país, o prazo para pagamento deverá ser a data da alienação, se foi efetuada à vista, ou no vencimento das parcelas, caso seja a prazo ou prestação. O pagamento deve ser efetuado por meio do DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais). Para isso, basta clicar em Gerar DARF, no aplicativo GCAP. 

Como preencher a Declaração do Imposto de Renda 2021

Com essas etapas realizadas, é hora de preencher a declaração do Imposto de Renda 2021. As informações podem ser importadas do programa GCAP. No programa do Imposto de Renda, basta clicar na aba Ganhos de Capital, onde terá um link para Importação GCAP. A inclusão será automática para o programa. Por fim, vá na aba Bens e Direitos, localize o imóvel vendido e zere o saldo, digitando os dados do comprador e o valor de sua venda. 

E a compra de um imóvel?

Se você comprou um imóvel em 2021, é preciso incluí-lo na aba Bens e Direitos. Selecione o código correto para a declaração (casa, apartamento ou terreno), e informe se o bem é fruto de doação ou compra, no campo Discriminação. Além disso, informe os dados do doador ou vendedor, como CNPJ ou CPF, localização, área, data de aquisição e inscrição municipal (IPTU)

Em seguida, o contribuinte deve preencher os dados de localização, inscrição municipal (IPTU) e data de aquisição. O campo situação 31/12/20 deve ser mantido com valor “zero”. Já o campo situação 31/12/21, deve ser preenchido com o valor que corresponde à soma do montante gasto na aquisição do imóvel, como o valor do imóvel, corretagem, impostos, cartório, e mais.

Agora você já sabe como fazer o correto preenchimento do Imposto de Renda 2021. Caso tenha mais dúvidas sobre o assunto, você pode entrar em contato com um contador ou corretor de imóveis para ter ajuda neste assunto.

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